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  • Evaluation...

    bhgilp écrit : " Bonjour, Une société personne morale soumise à l'IS souhaite vendre à une SCI familiale la nue-propriété de l'immeuble dont elle est propriétaire.
    Quelle est la valeur de la nue-propriété ? Sachant que l'on ne peut pas se référer au barême fiscal exclusivement reservé aux personnes physiques.
    Peut on limiter la durée de l'usufruit à 3 ou 5 ans ? Dans ce cas, quelle est la valeur de l'usufruit (somme des loyers sur 3 ans ou 5 ans ?
    Merci de m'aider svp "

    La méthode habituellement utilisée est celle du cash flow actualisé. L'usufruit correspondant à la valeur actualisée des revenus nets de charges usufructuaires. Je ne peux que vous renvoyer à l'ouvrage de Jean Aulagnier : Usufruit et nue-propriété dans la gestion de patrimoine Edition Maxima

    Ne surtout pas utiliser le barème fiscal calculé sur un taux d'actualisation forfaitaire surtout si les associés des deux sociétés sont les mêmes afin d'éviter acte anormal de gestion, abus de bien social et autres joyeusetés fiscales (sur l'ensemble de la question voir Marc Iwanesko et Pascal Julien Saint Amand, l'article 669 nouveau du CGI, Bulletin Fiscal Françis Lefebvre 01/2005)

    Par ailleurs pour éviter tous problèmes avec le tout nouveau Comité d'Abus de Droit Fiscal, validez l'intérêt économique de la cession pour le vendeur et évitez la fictivité de la SCI acquéreur pour défaut de vie juridique

    Le meilleur conseil que je puisse vous donner est de consulter un notaire spécialisé...

     

     

  • L'extinction anticipée du quasi-usufruit...suite...


    Par ailleurs, à côté de la consomptibilité naturelle ou consomptibilité objective, relative aux choses dont l'usage normal doit aboutir à leur disparition en fonction de leur nature ou de leur destination, une doctrine majoritaire admet que la consomptibilité est d'essence subjective, en ce sens qu'elle peut résulter d'une manifestation de volonté ou de la loi (P. Sirinelli, Le quasi-usufruit : LPA 21 et 26 juill. 1993)

    La volonté pouvait donc modifier la nature de la chose. Ainsi, lorsque le caractère de consomptibilité ne résulte pas de la nature des biens, ce dernier pourrait s'appliquer conventionnellement (arg, C. civ, art. 1134), si les parties ont entendu considérer les choses dans leur espèce et non dans leur genre (F. Barbier précitée n° 165)

    Le changement de caractère des biens, consomptibles ou non consomptibles, s'expliquerait par le fait que ces caractères ne tiennent pas tant à la chose en elle-même, qu'au point de vue sous laquelle elle est envisagée (P. Jaubert, Deux notions du droit des biens : la consomptibilité et la fongibilité : RTD civ. 1945, p. 97)
    Pour cette doctrine, au regard de la consomptibilité, les volontés individuelles sont libres d'envisager les choses sous l'angle qui leur plaît (F. Terré, L'influence de la volonté individuelle sur les qualifications : Thèse Paris 1956, n° 24).

    Le régime du quasi-usufruit semble donc pouvoir être reconnu aux biens fongibles « ... la fongibilité peut indépendamment de la consomptibilité de la chose justifier la constitution d'un quasi-usufruit et permettre à son bénéficiaire de disposer librement du bien »  (A. Laude, La fongibilité : RTD com. 1995, p. 331) mais il semble beaucoup plus difficile à admettre pour des corps certains, notamment des immeubles.

    La doctrine la plus autorisée n'y est pas favorable : « ...peut-être une certaine prudence s'impose-t-elle. Peut-être faut-il distinguer selon la nature du bien : considérer que la volonté des parties peut transformer en quasi-usufruit un usufruit sur chose non-consomptible, c'est au moins à la condition qu'il s'agisse de choses fongibles, de chose de genre...En effet... il est de l'essence du démembrement que le nu-propriétaire puisse, en fin d'usufruit, récupérer la chose grevée et re-constituer ainsi le patrimoine en nature. Or, si la restitution a lieu en argent, par équivalent, elle ne permet cette reconstitution en nature que s'il s'agit d'une chose fongible... alors que récupérer le prix d'un immeuble ne permet pas d'acquérir un immeuble semblable (aucun immeuble n'est semblable à un autre). Cette analyse, on le voit, conduit à n'admettre de quasi-usufruit que sur une chose fongible... Dans cette vue des choses, on admettra que puisse être constitué un quasi-usufruit sur un portefeuille de valeurs mobilières cotées, car on peut toujours racheter de telles valeurs mobilières. Mais on exclura tout quasi-usufruit sur l'immeuble : l'opération sera requalifiée (par exemple, la donation d'un immeuble avec réserve de quasi-usufruit sera requalifiée en donation alternative, le donateur pouvant s'acquitter par la remise, soit de l'immeuble, soit d'une somme d'argent » (M. Grimaldi et B. Savouré : L'usufruit et le quasi-usufruit, questions de droit civil : Dr. et patrimoine nov. 1999, p. 57 ; dans le même sens, V. F. Zenati, La nature juridique du quasi-usufruit (ou la métempsycose de la valeur) in Le droit privé français au XXe siècle, Études offertes à Pierre Catala : LexisNexis Litec 2001, p. 605).

    Le quasi-usufruit est donc une technique de gestion de certains biens démembrés (T. Cathou et R. Gentilhomme, Usufruit et quasi-usufruit de valeurs mobilières ; vrais ou faux jumeaux ? : JCP N 2000, n° 49, p. 1773)
    Par convention, il est possible de transformer un usufruit en quasi-usufruit « Au fond, la substitu-tion d'un quasi-usufruit à un usufruit n'est... qu'une technique d'extension des pouvoirs de l'usufruitier : elle les étend aussi loin que le permet la nature de l'usufruit » (M. Grimaldi et J.-F. Roux, préc., note 23, n° 9).
    Pour autant le quasi-usufruitier demeure fondamentalement un usufruitier parce qu'il est tenu de restituer (M. Grimaldi et B. Savouré, L'usufruit et le quasi-usufruit : questions de droit civil : Dr. et patrimoine 1999 nov. 1999, p. 56)

    Alors que l'usufruitier du portefeuille, s'il a la liberté d'arbitrer les titres doit remployer le produit de cession dans l'acquisition de titres nouveaux, la constitution d'un quasi-usufruit conventionnel va lui permettre, d'une part d'utiliser le produit de cession comme bon lui semble et d'autre part de choisir la nature des biens restitués en fin d'usufruit, titres ou somme d'argent. Ses pouvoirs auront donc été accrus.

    Juridiquement, si on adhère à la doctrine majoritaire, rien ne s'oppose donc à ce qu'on transforme contractuellement un usufruit sur titres en quasi-usufruit.

    L'opération inverse doit donc pouvoir être possible.

    Nous verrons comment dans notre prochaine chronique….