Usufruit - Nue-propriété

Dans la saga des pièges à contribuables, l'article 1686 du CGI tient une place de choix : « Les propriétaires et, à leur place, les principaux locataires, doivent, un mois avant l'époque du déménagement de leurs locataires, se faire représenter par ces derniers les quittances de leur taxe d'habitation. Lorsque les locataires ne représentent pas ces quittances, les propriétaires ou principaux locataires sont tenus, sous leur responsabilité personnelle, de donner, dans le délai d'un mois, avis du déménagement au comptable du Trésor chargé du recouvrement des impôts directs.
Dans le cas de déménagement furtif, les propriétaires et, à leur place, les principaux locataires sont responsables des sommes dues au titre de la taxe d'habitation de leurs locataires s'ils n'ont pas, dans les trois mois, fait donner avis du déménagement au comptable du Trésor.
Dans tous les cas, et nonobstant toute déclaration de leur part, les propriétaires ou principaux locataires sont responsables de la taxe d'habitation des personnes logées par eux en garni «

Vous avez bien lu : le propriétaire doit informer l’administration du déménagement du locataire si ce dernier ne lui pas justifié du paiement de sa taxe d’habitation. Ce texte vise à permettre au Trésor d'appréhender les meubles qui constituent son gage (CGI, art 1920).

Par ailleurs, la responsabilité du propriétaire s’apprécie différemment selon qu’il loue un logement nu ou meublé. En cas de location en meublé, la responsabilité du propriétaire est aggravée du fait que les meubles garnissant le local n'appartiennent pas au locataire et ne peuvent donc pas servir de gage au Trésor

La location nue

Le propriétaire qui reçoit un congé de la part de son locataire, doit se faire justifier par ce dernier du paiement de sa taxe d’habitation. A défaut, il doit en aviser l’administration dans le délai d'un mois, c'est-à-dire, au plus tard le jour du déménagement du preneur. Ce délai est toutefois porté à trois mois en cas déménagement furtif.

Si le locataire n’a pas satisfait à ses obligations fiscales, le propriétaire sera tenu du paiement s’il ne peut justifier avoir informé l’administration du déménagement. En revanche, s’il a procédé à la notification, sa responsabilité ne peut être engagée.

La responsabilité du propriétaire couvre la taxe de l'année du déménagement, mais également celle des années non prescrites qui n'auraient pas encore été réglées, et ce, même si elle sont antérieures à l'entrée en jouissance.

Par exception le propriétaire n’encourt aucune responsabilité :
- en cas de déménagement du locataire dans le ressort du même poste comptable
- ou, si ce dernier, déménageant hors du ressort du poste comptable, a fait connaître à l’administration, au plus tard le jour de son déménagement, son nouveau domicile en produisant une pièce justificative (bail, titre de propriété, ...) ou a donné à la poste un ordre de réexpédition définitive de son courrier (Instr. Dir. et compt. publ., 28 mars 1990, n° 90-38 A-3 : Dr. fisc. 1990, n° 25-26, ID 10029).

La location meublée

Le loueur en meublé jouit d’une situation fiscale moins confortable. Il ne peut en effet se dégager de sa responsabilité en avisant l’administration (CGI, art 1686 al 3). Il est donc responsable avec le locataire du paiement de la taxe d'habitation incombant à ce dernier et ne peut s’en exonérer. Cette obligation s'explique par le fait que le locataire n'est pas propriétaire de meubles susceptibles de constituer une garantie pour le Trésor.

Considérations pratiques

Si vous achetez un immeuble libre de toute occupation, il faut interroger le vendeur pour savoir si l'immeuble était loué au 1er janvier. Dans l’affirmative, il devra justifier avoir rempli ses obligations fiscales.
A défaut, il vaut mieux consigner le montant de la taxe d’habitation afin de préserver l'acquéreur d’un recours de l’administration.
Si l’immeuble est occupé, en revanche, le bailleur ne dispose d’aucun moyen pour contraindre le locataire à acquitter sa taxe d'habitation. En outre, l'administration ne peut prendre aucune mesure conservatoire avant l'émission du rôle, qui constitue son titre exécutoire.
Le bailleur devrait donc exiger du locataire le dépôt d'une somme couvrant au moins une année d'imposition (ou à défaut, obtienne un cautionnement bancaire) pour autant que la loi de 1989 sur les baux le permette.... Le bail stipulerait alors que cette somme sera restituée au locataire sur production d'un bordereau de situation établissant le paiement de la totalité des cotisations mises en recouvrement.
Cette précaution s’impose d’autant plus pour les loueurs en meublé qui ne peuvent se faire subroger dans le privilège du Trésor de l’article 1920 du CGI et qui ne disposent pas du privilège spécial mobilier de l'article 2332 du Code civil.

En dernier recours, le propriétaire pourra demander à l’administration de le décharger de sa responsabilité sur le fondement de l'article L 247-3° al 3 du LPF :
« L'administration peut accorder sur la demande du contribuable ;
…
3° ….
L'administration peut également décharger de leur responsabilité les personnes tenues au paiement d'impositions dues par un tiers… »