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PIEGE A CONTRIBUABLE...suite...

De nombreux textes fiscaux se sont en effet sédimentés au cours du temps. Si certains d’entre eux, d’utilisation quotidienne, sont bien connus des professionnels, d’autres, moins célèbres se révèlent être de redoutables pièges pour les contribuables…et pour leurs conseils.
Sans aucune prétention à l’exhaustivité, je vous propose quelques dispositions trop oubliées, mais toujours en vigueur…

L'article 30 du CGI mérite d'être relu

On sait que « le revenu brut des immeubles ou parties d'immeubles donnés en location, est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire... », (CGI, art 29 al 1er)... Mais il ne faut pas oublier que « le revenu brut des immeubles ou parties d'immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance est constitué par le montant du loyer qu'ils pourraient produire s'ils étaient donnés en location... ». (CGI, art 30)
Il en résulte donc que les revenus fonciers, s’ils trouvent leur source dans l'usage d'un immeuble par un tiers, peuvent également résulter de la simple utilisation de son bien par le propriétaire lui-même.
Le contribuable doit donc inclure dans ses revenus fonciers, le revenu brut des immeubles dont il se réserve la jouissance.

Heureusement ce principe rigoureux souffre deux exceptions :
- les logements : l’article 15-II du CGI précise en effet que « …les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu «. Le Conseil d’Etat étend par ailleurs cette exonération aux SCI qui mettent les logements qu’elles possèdent à disposition de tiers (CE Sté Pamobir, 27 octobre 1999, RJF 12/99, n° 1597)
- les droits de chasse (art 30 in fine du CGI)

Conséquences pratiques

Le contribuable doit inclure dans ses revenus fonciers, les revenus que l’immeuble pourrait produire dès lors que ce dernier n’est ni un logement, ni un droit de chasse.Il en irait par exemple ainsi, d’un artisan qui utiliserait un garage pour entreposer son matériel ou ses marchandises, ou d’un commerçant qui exercerait son commerce dans un immeuble dont il est propriétaire.
Faut d’y procéder, le contribuable est passible de la procédure de taxation d’office (LPF, art 66)

Et on s'en sort comment ?

Si l’activité est exercée sous forme sociale, le contribuable devra signer un bail aux conditions financières normales de marché.
Si elle est exercée en nom propre, deux solutions sont envisageables :
- soit la vente ou l’apport de l’immeuble à une société, suivi d’un bail en bonne et due forme
- soit le recours au bail à soi même, qui - même si ça fait bondir le civiliste que je suis - est autorisé par le Conseil d’Etat depuis 1955 (CE, 13 juillet 1955, n° 17908 ; Dr. fisc. 1955, comm. 801) et confirmé par l’arrêt Meissonnier (CE 8 juillet 1998, RJF 8-9/98, n° 903) pour les titulaires de BIC. L’administration, se fondant sur une lecture stricte de l'article 93, 1, 1° du CGI, en refusait la possibilité aux redevables des BNC (Doc. adm. DGI 5 G-2112, § 17, 15 sept. 2000 ; RM n° 1023 à M. Chossy : JOAN Q, 29 mars 2005, p. 3251 ; RM n° 110919 à M. Depierre : JOAN Q, 3 avr. 2007, p. 3334). Ce texte dispose en effet que « lorsque le contribuable est propriétaire de locaux affectés à l'exercice de sa profession, aucune déduction n'est apportée de ce chef au bénéfice imposable ». Mais cette position a été invalidée par le Conseil d’Etat aux termes d’un arrêt rendu 11 avril 2008 (CE, 10e et 9e ss-sect, n° 287808, RJF 08-09/2008, n° 813) confirmant un arrêt de la CAA de Versailles du 27 septembre 2005 (CAA Versailles, 27 septembre 2005, RJF 1/06, n° 35)

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