Usufruit - Nue-propriété

Guillaume fait état de la question n° 02652 posée par M. Serge Dassault (JO Sénat du 29/11/2007 - page 2171)

La réponse à la question posée par le parlementaire a été traitée dans ce blog le 12 août 2007 sous le titre LE SCOOP FISCAL DE L'ETE

Par la simple application des principes généraux de notre système fiscal on aboutit à une totale exonération des contrats démembrés relevant de l’article 990-I qui se dénoueront avant que l’administration ne modifie les règles actuelles

Si l’administration refusait de faire droit à la demande du contribuable, le juge de l’impôt l’y contraindrait

Pour autant la position de l’administration est délicate.

Après s’être évertuée à nous essayer de nous démontrer (juridiquement à tort, voir M. Iwanesko : La fiscalité de la clause bénéficiaire démembrée, Bulletin Patrimoine Françis Lefebvre 02 / 2007 et ce blog - chronique des 20 avril et 17 mai 2007) que l’usufruitier est le seul bénéficiaire (RM Perruchot et 7-K-1-06), il ne va pas lui être aisé de d’établir que le bénéficiaire est le nu-propriétaire.

Pour autant si elle entend taxer les contrats démembrés dont le bénéficiaire en usufruit est le conjoint ou le pacsé, il n’y aura pas d’autre solution que de rapporter sa doctrine actuelle.

Conséquence pratique

Dans une optique de transmission, je crois qu’il faut conseiller à tous les titulaires de contrats d’assurance vie relevant de l’article 990-I de démembrer leurs clauses bénéficiaires.
Si l’administration modifie la règle du jeu, il sera alors temps de s’adapter aux nouvelles règles

Les personnes qui donnent à bail des locaux nus peuvent s’assujettir à la TVA (CGI, art 260-2°). En effet, alors même qu'elles sont représentatives d'une activité civile, les locations d'immeubles sont considérées comme relevant des prestations de services au sens de la 6ème directive 77/388/CEE du Conseil du 17 mai 1977 et à ce titre, relèvent des articles 256 et s du CGI.
Mais les immeubles à usage d’habitation sont exonérés de TVA (CGI art 260-2°-a). Même en meublé, l’option pour cet impôt n’est pas possible.
Une série d’exceptions à ce principe est toutefois prévue par l’article 261-D-4°-b du CGI.
A condition de respecter les obligations qu’il édicte, le propriétaire pourra récupérer la TVA grevant l’immeuble acquis.
L’intérêt est évident dès lors que l’immeuble est acquis neuf. Le prix étant payé TTC, il apparaît d’emblée un crédit de taxe, dont le contribuable pourra demander le remboursement.

Les contribuables investissent quelquefois en nom propre et quand ils sont mariés achètent pour le compte de la communauté existant entre eux, ou en indivision s'ils sont en séparation de biens.

Dans cette hypothèse, il vaut mieux ne pas divorcer.

En effet, depuis le 1er janvier 1996, l’option pour la TVA a pour conséquence que les loyers sont soumis à la taxe pour une durée de 20 ans (art 194 annexe II du CGI). En cas de rupture de l’engagement, la TVA doit faire l’objet d’une régularisation par 1/20ème.

Or, en matière de divorce, la jurisprudence considère que la dissolution d’une communauté conjugale équivaut à une cessation d’activité au sens de l’article 210 de l’annexe II du CGI (CE, 6 avril 2001, req n° 204883)

Si la location a duré moins de vingt ans, une régularisation devra donc être opérée.

Pour le Conseil d’Etat, la dissolution de la communauté par l'effet d'un divorce a pour effet, à compter du partage qui fait cesser l'indivision qui existait entre les ex-époux, d'entraîner la cessation de l'activité exercée. L’administration est donc fondée à demander la régularisation des déductions de taxe ayant grevé les biens constituant des immobilisations, bien que l'activité ait été poursuivie par l'un des conjoints après le partage de la communauté.

De là à en conclure que le fisc milite pour la paix conjugale...