Usufruit - Nue-propriété

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28.02.2007

Désolé...

Une lectrice écrit : Mon père adoptif est décédé et il y a des problèmes venant de ma mère concernant le choix du prix de la valeur de la propriété en sachant que ma plus jeune soeur habite juste à côt éet il me semble évident que ma soeur voudra ce lieu.
Est-ce que ma mère a le droit de proposer un prix sans notre avis? de plus je souhaite procéder à un compte démembrer. Comment procéder ? le notaire me répond :"je ne pense pas qu'il y ait grand chose à placer en nue propriété indivision, comte tenu qu'il faut déduire de la moité des comptes dépendant de la succession de votre père toutes les factures d'obsèques, les frais de règlement de la succession ;;;"Le notaire qui suit de près ce dossier me semble pas très professionnelle et trop près de ma famille. Quelles pourraient -être les conséquences ?"

Je suis désolé mais je ne peux répondre à ce type de question. Tout simplement parceque l'objet de ce blog est d'offrir un espace de réflexion autour du démembrement de propriété et plus largement du conseil patrimonial et non pas de traiter de problématiques de pur fait. Si le notaire en cause n'apporte pas de réponse à vos questions, essayez d'en voir un autre qui vous répondra après avoir pris connaissance de la totalité des pièces du dossier.

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25.02.2007

USUFRUIT D'USUFRUIT (suite)

Nous avons parlé il ya quelque temps de l'usufruit d'usufruit au plan civil. Qu'en est il de la fiscalité qui lui est applicable

Les droits de mutation tout d'abord. L’aliénation peut être consentie à titre gratuit ou à titre onéreux. Quelle est l'assiette des droits de mutation à titre gratuit

En cas de donation d’usufruit d’usufruit

Le recours au barème fixé par l’article 669 du CGI est obligatoire en matière de mutation de droits démembrés. Est-il applicable aux donations d’usufruit d’usufruit ?

On sait qu'en matière de démembrement, l’évaluation fiscale diffère donc selon que l’usufruit est viager ou temporaire. Dans le premier cas, la clef de répartition entre l’usufruit et la nue-propriété réside dans l’âge de l’usufruitier au jour où la mutation est constatée. Pour un âge détermine, l’usufruit est évalué à une quote-part de la propriété. L'article 669 du CGI le précise expressément : …la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière..

En revanche, lorsque l’usufruit est temporaire, c’est la durée de l’usufruit stipulée qui est prise en compte. Le droit est évalué à 23 % par tranche de dix ans, sans prendre en considération l’âge de l’usufruitier (mais le droit temporaire ne peut avoir une valeur plus grande que celle qui résulterait de l’évaluation viagère découlant de l’âge de l’usufruitier)

Mais ici, observons que l'on cherche la valeur fiscale d’un usufruit, issu non pas d’une propriété, mais d’un usufruit. Or la loi n’envisage pas cette hypothèse.

On peut alors envisager le problème sous deux angles :

- soit l’on considère que le barème ne s’applique pas. En effet, les textes fiscaux sont d’interprétation stricte. D’une part, le cas n’est pas visé. D’autre part, la constitution d'usufruit s’opère sur un usufruit préexistant et non sur une pleine-propriété. L’article 669 du CGI ne serait alors pas applicable et on devrait recourir au droit commun de l’évaluation économique. Les droits seraient alors perçus sur cette valeur.
- soit l’on admet que le barème édicté par l’article 669 du CGI a vocation à régir l’ensemble des mutations à titre gratuit de droits démembrés. Il serait donc obligatoire d’y recourir. L’usufruit d’usufruit serait alors évalué à une quotité de la propriété initiale, en fonction de l’âge de l’usufruitier ou de la durée de l’usufruit en cas de démembrement temporaire. Le recours à cette méthode aurait le mérite de la cohérence puisque la mutation de l’usufruit initial aura été soumise à cette règle et outre le fait que l’usufruit d’usufruit recouvre toutes les virtualités de l’usufruit initial.

A ma connaissance, les tribunaux n’ont pas eu à connaître de cette situation (si un lecteur a eu vent d'une décision, merci d'en indiquer les références sur ce blog)

A bien y réfléchir, la seconde méthode me semble devoir être appliquée pour déterminer l’assiette des droits de mutation à titre gratuit. En effet, elle a le mérite de s’appuyer sur l’analyse civile de l’opération. F. Zénati fait observer qu’il est impossible d'extraire une fraction de l'usufruit démembré en laissant un reliquat au nu-propriétaire de l'usufruit : l'usus et le fructus de l'usufruit, c'est l'usufruit lui-même ; une fois ces droits prélevés, il ne reste plus rien (F. Zénati : Droits de l'usufruitier, RTDciv 1998, p 414). Il indique par ailleurs que le cessionnaire de l’usufruit n’est pas titulaire du droit incorporel objet de son droit. Il n'en a que l'exercice, parce que la possession d'un droit n'est autre que son exercice. L'usufruitier de la chose et l'usufruitier de l'usufruit, se partagent l'usufruit, non pas par une répartition des attributs, mais par une ventilation des dimensions du droit : l'un a le titre, l'autre l'émolument.

La valeur fiscale de l’usufruit d’usufruit dépendrait alors de l’âge de l’usufruitier disposant.

Mais on pourrait envisager de donner un usufruit lui même grevé d’un usufruit. Le titulaire de l’usufruit, après avoir consenti un usufruit temporaire sur ce dernier, pourrait céder l’usufruit lui même. Pareille situation peut se concevoir au profit du nu-propriétaire.

En 2000, M. Cabernet-Sauvignon a fait donation à son fils Emilion de la nue-propriété d’un immeuble de rapport et s’en est réservé l’usufruit. Il souhaite aujourd’hui financer les études de droit de son fils Estèphe en lui attribuant l’usufruit pour une durée de dix années puis désire qu'Emilion recouvre la pleine propriété du bien.
M. Cabernet-Sauvignon envisage donc, après avoir consenti la donation à Estèphe, de donner l’usufruit grevé d’usufruit à Emilion
Ainsi l’usufruit rejoindra-t-il la nue-propriété, soit au décès d'Estèphe s’il meurt avant l’échéance du délai de dix ans, soit au plus tard au terme stipulé.
Deux analyses sont ici possibles selon que le barème de l’article 669 du Code général des impôts s’applique ou non :
- si le barème n’est pas applicable, la valeur des droits transmis à Estèphe doit être actualisée sur 10 ans et ceux transmis à Emilion doivent être actualisés sur l’espérance de vie du donateur à compter de l’année n + 11 ;
- si le barème s’applique, l’usufruit concédé à Estèphe vaudrait 23 % de la propriété. L’usufruit second donné à Emilion se calculerait alors par différence entre la valeur de l’usufruit viager résultant de l’âge de M. Cabernet-Sauvignon et la durée de l’usufruit temporaire ainsi concédé.

Mais l’usufruit d’usufruit peut être cédé à titre onéreux

Exemple : M. Daumas-Gassac a donné la nue-propriété de parts de SCPI à son fils Guilhem. Il a 55 ans et fait l’objet d’une mesure de licenciement. Les parts valent 200.000 €. Le taux de rendement est de 7 %. Les parts lui assurent donc 14.000 € de revenus annuels. Compte tenu de sa fiscalité personnelle (48,09 % IR + 11 % CSG) ses revenus après impôt revenu sont de 8.210 €. M Daumas-Gassac détient par ailleurs un contrat d’assurance-vie depuis plus de huit ans.
M. Daumas-Gassacl qui est propriétaire des parts de SCPI depuis plus de 15 ans en vend l’usufruit de l’usufruit pour leur valeur de 57.403 €.
Il verse cette somme sur le contrat d’assurance vie. Il pourra ainsi opérer des rachats partiels annuels à concurrence de cette somme dont les intérêts seront taxés à 18,5 %. La cession temporaire d’usufruit d’usufruit lui aura permis d’optimiser son résultat après impôt.

Si la mutation a lieu sous le régime des droits d’enregistrement, l'assiette des droits est obligatoirement constituée par la valeur de l’usufruit résultat du barème édicté par l’article 669 du CGI. Si le droit est consenti pour une durée viagère, la valeur de l’usufruit dépend alors de l’âge de l’usufruitier au moment de l’aliénation de l’usufruit. S'il est consenti pour une durée temporaire, le droit sera valorisé par fraction de 23 % par tranche entière de 10 ans.

Si la mutation relève de la TVA, l'assiette des droits est constituée par la valeur vénale de l’usufruit transmis (CGI, art 266-a ; M. Iwanesko et P. Julien Saint Amand : L’article 669 nouveau du CGI, BF 01/2005)

Reste la question de L’ISF

Le droit commun de l’ISF n’envisage pas le cas. Toutefois, eu égard aux principes qui gouvernent cet impôt, le redevable de cet l’impôt devrait être l’usufruitier d’usufruit. En effet, sauf exceptions, les biens grevés d'un usufruit doivent être compris au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété (CGI art 885 G et D. Adm 7 S 3 n° 3)
L'administration précise que le principe énoncé par l'article 885 G du CGI est conforme aux règles du droit civil selon lesquelles l'usufruitier est tenu d'assumer les charges afférentes aux biens dont il a la jouissance. D. Adm 7 S 3 n° 3). Elle précise en outre que l'ISF a pour objet de frapper la capacité contributive que confère la détention d'un bien et qui résulte des revenus (en espèces ou en nature) procurés par ce bien (D. Adm 7 S 3 n° 35)
Par ailleurs, le nu-propriétaire qui ne tire aucun revenu ou avantage immédiat des biens qu'il possède n'a en contrepartie, rien à déclarer au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune (D. Adm 7 S 3 n° 33)

22:22 Publié dans Blog | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note